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故事18 | 三邻桥:从废弃的保温瓶胆厂到上海首个体育文化新天地

来自:万谷建筑    更新日期:2020/8/20    点击量: 1693

编者按:从今年4月起,“上海转型发布”公众号专门开设了一个“专注20年转型实践,讲述20个更新故事”的系列访谈,邀请夏雨先生和他的同事们为大家讲述20年来,在上海这座日新月异的城市里,在产业转型与城市更新的实践中,在一批批成功案例的背后,有哪些鲜为人知的故事?以及那一代人的执着、智慧、勇气和担当。


或许是巧合,今年也是夏雨先生从事产业转型与城市更新20周年,20年实践、20个故事,不恰好组成了2020吗?是的,回望20年,不是沉湎过去,而是更好地展望未来,2020年,又一个新的20年开始了。

读史不如听故事,相见每周星期三。


本期访谈嘉宾:

夏雨(现任上海产业转型发展研究院首席研究员,曾经在市政府办公厅、市经委和宝山区政府工作)

夏永军(时任宝山区高境镇副镇长)

高虹军(宝山区高境镇镇长)

黄瀚泓(时尚生活策划咨询公司CEO)

倪伟源(启客集团执行董事、上海工业设计协会会长)

任芳磊(时任开伦集团总经理)

郝定明(三邻桥体育文化园运营总经理)


Q1:看到“三邻桥”现在这片景象,很难想象它前身是废弃多年的日硝保温瓶胆厂,好在一墙之隔的二期破旧厂房还在,这个强烈反差向人们诉说着它的今昔之别。


任芳磊:上海葵花保温瓶胆厂坐落在高境镇,占地102亩,属于上海保温容器有限公司,过去为成千上万个家庭提供了热水瓶胆。上世纪九十年代初期,企业经营出现困难,便利用当时改革开放政策,在1995年12月,将其中66亩土地以入股形式与日方尼普洛株式会社等企业组建合资公司,叫上海日硝保温瓶胆厂,由日方经营管理,后来又经过几次股权转让,最终中方比例从20%降为8%。另外36亩地仍归厂里在生产,后来生产不行了,为支付职工下岗分流的社保费,又把这36亩的产权抵押给了市社保中心。随着时代变迁,保温瓶胆逐渐退出人们的消费舞台,日方也在2005年停产闲置。直到2015年前后,开伦集团(保温容器公司2004年放小到奉贤,后与开伦集团合并)在奉贤区政府支持下,开始操作回购土地及股权工作,并于2016年完成收购,日硝公司转为国有企业。



图片说明:这里曾是上海日硝保温瓶胆厂,自2005年停产后闲置多年,终在2018年年底改造成为三邻桥体育文化园。


这块66亩的地从日方收回股权后,有了改造的条件,当时有两种路径可选:一种是自行开发改造,另一种是与战略合作方共同开发。经过审慎比较,最后选择了共同开发,因为回购股权已经占用了大量资金,体量这么大的项目,开伦自身经营能力有限。最后我们圈定了两个合作伙伴进行具体谈判,一个就是现在的启客集团(8号桥团队),另一家为大型市属国企。最后,我们选择8号桥团队,因为看重他们有一系列成功的案例。现在回想起来,可能这个选择当时让奉贤区和市属国企的有些领导失望,但宝山区政府和高境镇对这个项目非常支持,合作团队也不负众望,结果证明了当时的决策是正确的。同时,这个项目也是产权方与合作方“大房东,小股东”模式的经典之作。


夏永军:高境镇面积不大,能够转型的载体也不是很多,从“十二五”期间,镇里就把上海日硝保温瓶胆厂作为产业结构调整的一个重点。我是2009年到高境镇工作的,之前夏区不断推荐一些团队来这里看,我到任后也陆续接待过锦和集团、德必等一些拥有丰富城市更新经验的团队。其间,沪上一些知名的篮球俱乐部、乒乓培训学校等也来接洽过,但当时这里情况比较复杂,一直都没有实质性进展。因为66亩这块的股份基本在几家日本企业手里,厂房虽然闲置着,但日本人要价居高不下;而36亩产权由于被质押给了市社保中心,企业也没长期打算,出租给了很多小企业和个体工商户,管理混乱、环境脏乱差,安全隐患非常大。


2014年6月26日上午,36亩地块中发生一起火灾事故,主要原因是垃圾堆放点因人为倾倒不明易燃易爆化学物品,遇水发生自爆,自爆产生的火星导致堆放点对面一处仓库发生火灾。当时我分管经济和安全生产这块,火灾过后立即召开了现场会,责令出事企业整改,但要从源头上解决问题,还必须加快产业结构调整。所以,我们以高境镇的名义致函给奉贤区政府和区国资委,希望上海保温容器有限公司尽快转型。后来,就像任总说的, 66亩地这块股权收回后,成功转型为三邻桥一期,而另外36亩地也被高境镇政府从市社保中心赎回,正计划建设三邻桥二期。


Q2:启客集团是怎样考虑做上海日硝保温瓶胆厂这个项目的?



黄瀚泓:2016年初,在市国资委的推荐下,启客集团初次接触了这个项目,当时上海日硝保温瓶胆厂是奉贤国资委下属企业的资产,但地方在宝山区高境镇,所以我们前期的方案跟两个区的领导都汇报了,得到了两边领导的支持。宝山这边是夏区分管,公司之前做8号桥一期的项目,也是在夏区的支持和指导下做出来的,所以夏区对我们团队比较了解,相信这个地方如果要改造再利用,交给做8号桥的团队,既放心又能做出精品。


图片说明:三邻桥是上海第一个以“体育文化”为主题的城市更新项目,工业遗存与现代文明在这里碰撞,体育产业与消费市场在这里融合。


至于市国资委推荐我们的原因,我觉得可能是市国资委主要领导在卢湾区做过区委书记,而8号桥二、三、四期当时是卢湾区做得不错的项目,也得到了区领导的支持和肯定。作为曾经的轻工集团领导,他对保温瓶胆厂也熟悉,在了解这个项目后,可能觉得项目操盘难度大,推荐8号桥团队把握会更大些。好在我们团队有创新意识,最后做出的效果的确没有辜负领导们的期望。


为加快推进上海日硝保温瓶胆厂地块的调整转型,夏区于 2016 年 6 月 30 日召开区发展改革委、区经委、区商务委、区建设交通委、区科委、区规划土地局、区市场监管局、区消防支队、高境镇、保容玻璃公司、启客集团威新公司等单位参加的项目专题会。会议明确先行实施上海日硝保温瓶胆有限公司66亩地块的存量建筑改造,并通过了我们的功能定位和调整方案,拟将该项目打造成集文、体、旅、科、商为一体的综合性园区,为整个项目的转型提供了政策依据。


2016年7月,启客集团和开伦集团签约,正式接手上海日硝保温瓶胆厂项目,并于11月成立了上海启保企业经营管理有限公司,开伦集团占股30%、启客集团70%。启是指启客集团,保是指保温瓶胆厂,所以叫启保。



夏雨:启客集团的黄瀚泓先生曾经担任过新天地第一任老总,自己创业后,又做了8号桥一、二、三、四期,是一位非常专业、敬业的文创园区高手,他的团队实力也很强。2016年有一天他打电话给我,说准备参与保温瓶胆厂的改造,我一听很高兴,因为我知道他做事的风格和能力,也相信如果他来做那一定会做得很完美。保温瓶胆厂这块地方因为历史遗留问题多,一直没有实质性突破。现在66亩这块股权回购了,又有好的团队来,政府当然要再推一把。在做了几次调研后,我召开了专题会并形成操作性的纪要,为项目改造开了“绿灯”。


Q3:三邻桥是上海第一个以“体育文化”为主题的园区,请问倪总,这个定位是如何确定的?


倪伟源:拿到项目后,我们对定位做了非常深的研究,一开始我们想到的就是利用原有的创意设计资源,到8号桥几个园区一调研,结果非常糟糕,没有一家企业对这个园区有兴趣,还表示他们的上下游企业也不会来这边设办公场所。原来这个地方有三个缺陷:一是不具备轨道交通优势。项目东、西侧有1号线和3号线,但直线距离都在1.5公里以上。虽然有19号线规划站点距离项目较近,但通车要在10年之后,同时公交车也不多;二是周边商务办公氛围弱。基本没有什么办公楼,也聚集不了企业;三是改造难度大。厂房建筑破旧,结构安全问题也很严重。容积率还很低,从投资方面来看,成本会相对比较高,设计难度也很大。


缺陷虽然很多,但我们发现了一个优点,就是周边住宅很多,3公里半径内有70多万人口,人口密度跟市区相当。所以,我们就在想,有什么B2C领域是需要人去参与、同时技术含量比较高、产业特性比较明显的行业。当时有几个方向:一个互联网消费,我们调研了一批做B2C的互联网企业,结果发现这些公司虽然 C端客户遍布全国各地甚至全球,但办公都选在市中心;第二我们还调研了各种商场,发现商场里面会零星地引进一些健身中心或者儿童运动,但是对商场来说,它不是主题,它只是里面的某一个功能,吸引人流的一个元素。不过,从这些分散、分布的体育项目看,体育消费已经日渐成为了人们的一种生活方式。想到这个方向后,我们又对体育产业做了比较深入的研究,了解到体育产业的生态圈分为三个层次:第一个是体育赛事、IP,这是核心圈;第二个是体育服务,包括培训、运动场所等;第三个是衍生产品,包括运动服、球鞋、滑雪用具等体育用品。


图片说:在这里,人们充满活力,周围邻里聚集于此,一起运动、社交、学习新的技能,感受健康快乐的生活方式!



调研后,我们觉得三邻桥可以走体育产业这条路。首先这里有人,有人就有消费,体育商户进来后会带动消费,但我们既然是做产业,和商场的做法不能一样。商场是开一个店,而我首先要评估,是谁在做、他的背景怎么样、他对自己这块业务未来有没有更大的一个想法,然后看他是不是想带动这个行业一起发展。


我们在做的过程中,很注意研究国家政策,最近几年国家政策也逐步开始明确提体育产业了,一开始只是提全民运动、全民健身,后来开始提体育产业、体育消费,甚至提有条件地做体育综合体。最近又出台了鼓励闲置的老厂房做体育运动设施的文件。国外体育产业的消费程度和产业比例都比我们高好多倍,在上海甚至没有一个各种体育门类集中的、称之为体育消费集聚区的地方。我们可以说是一个走在前面的实践者,在调研分析和琢磨过程中,也跟夏区汇报过几次,最后定位为上海首个体育文化产业园,二期建了以后,我们可能会叫上海首个体育消费综合体。


Q4:定位确定后,改造建设也不容易,你们是怎么围绕体育主题做的?



倪伟源:在宝山区及高境镇政府大力支持下,2017年上半年三邻桥项目启动,投资2亿,总建筑面积大约36000平方米,有14栋厂房,花了一年半的时间改建,2018年年底竣工。前期招商遇到了些困难,所以我们2019年5月25日才正式开园。开园时园区入驻率达到90%,其中有20多家体育项目,还有婚庆会馆、商业、餐饮等配套。


图片说明:园区内有两根50米高的大烟囱得以完整保存,成为一道独特的风景线。



有三件事我印象比较深,一是园区内大烟囱的保留。保温瓶胆厂的建筑还是比较有特色的,里面有两根50米的大烟囱,对它们,我们做了很多研究,也有不同的想法,有人觉得它会不会在安全上有问题,要把它拆掉了;有的就觉得这个烟囱是不是可以做成像世博园那样的温度计。后来检测说这个东西现在相对比较安全,可以不拆,但最好不要去碰它。因为你在外墙上挂任何东西,都会造成它危险程度的增加。所以,从安全角度和整个园区氛围,我们最终决定就原汁原味的保留,现在也成为园区比较有特色的一个景观。


二是场馆的二次改造。体育产业对空间的要求差异性很大,作为老厂房改造,只能适合一部分运动项目的要求,比如标准篮球场地要9米高,但厂房普遍只有7-8米层高,我们引进篮球馆后,就往下挖了一米,整个高度就差不多到了。但挖的成本很高,所以一开始,两个篮球场馆只挖了一个。但开业一个月后,发现挖下去的场地使用人特别多,另外一个场地大家觉得打的不是很舒服,所以又把这个没挖的场馆重新闭门装修,这次比隔壁那个场地挖的还要深,做到标准的9米。我们引进了一个潜水培训,有一个10米深的潜水缸,但楼高不够,于是又向下挖了4米。我们还特意拆掉了一栋厂房,腾出来作户外运动的广场,还有一个400米环形跑道,适合慢跑。


三是夏区一直关心我们这个项目。开工后,夏区虽然已不在岗位上,但隔一段时间总会到工地上看看,还帮我们引进了花嫁丽舍婚庆会馆,也是现在园区里的一个亮点。


Q5:在这个项目的改造、运营过程中,高境镇也有了不少支持帮助吧?



高虹军:这块地方的控详规划为体育和医疗用地。原来传统的做法是政府收储——划拨用地——政府投资建设公益性的体育场馆之类的项目。其实,随着体育产业和医疗事业改革,用符合市场经济的办法也能为社会提供更优质的体育或医疗服务。所以,镇里非常支持启客集团对这个项目的定位和建设,如对园区整体改造实行“拆一还一”的政策;针对部分尚不具备办理证照条件的事项作为特事特办,协助相关部门予以解决;积极推荐举办各类有助于吸引人气的活动,如年味浓浓情非遗活动、高境“夜来·香”小镇主基地建设、“E购宝山”电商节活动、宝山体育消费节、“小手牵大手”垃圾分类活动等等,还帮助申请市体育产业示范区。


Q6:原先你们引进创意设计类企业很有经验,对体育类企业是通过什么办法集聚的呢?



郝定明:体育业态的引进,确实团队都没有做过,因为上海之前没有一个项目像三邻桥那样,将这么多体育的业态集聚起来。所以,我们在招商时唯一能走的方向,就是去看大众点评上的评分,我们一边列出要引进的体育业态,比如篮球、拳击、潜水、极限运动、攀岩等,一边查看大众点评上4颗星以上的商户,一家家去找,我记得2018年1月开始招商后,我们连续拜访了70多家4星以上的商户。


一开始谈挺困难的,因为这些体验业态的商户对地理位置和租金要求都很高,而我们首先地理位置就没有优势。调研了一批体育企业后,虽然没一家拍板说肯定过来,但我们基本把握了这个方向,和这些企业也保持着联系。等园区快竣工、整个形象差不多出来后再请他们来看,没想到,他们全都要抢着进来了,我们再从30多家优质企业中选了10家更有特色的。体验式体育这个行业现在还是微利的,需要长期培养,所以我们不只是单纯房东跟房客的关系,而是会出一个很详细的财务测算,前两年放一点租金,等商户后面赚钱了再把这个租金补回来。



图片说明:“小小特工”是专业的儿童运动成长空间,设有3-12岁儿童的体适能、球类、平衡车、跆拳道、游泳、亲子瑜伽等多种课程。



比如小小特工,当时已经在五角场开了一个500平方米的店,让他在三邻桥再开一个旗舰店,他还是有点担心的, 五角场那里毕竟消费水平要高些,对小朋友体育爱好的消费态度可能也不一样。但我们还是坚持让他过来,给了1000平方米的地方尝试。这里的老厂房条件比商场好,我们跟他合作,引进了新加坡的儿童足球、击剑等。同时我们还建议他把泳池做成24小时恒温的,因为我们是7米层高的游泳池,室外原来的大树都保留下来了,人在里面游,能看到外面绿树成荫的景色,感觉非常棒。小小特工三邻桥店开业不到半年,会员就已经达到2000 多人,生意比五角场店还好。


我觉得小小特工的例子从一个侧面说明:第一,很多商场的地段都比我们好,但地段不好也有优势,周边恶性竞争会少,场地面积也可以做更大;第二,体育业态集聚会产生一个很好的良性循环,比如一个家庭小朋友在小小特工这里锻炼,家长就可以选择去一兆韦德或者篮球、击剑等项目,适合老人运动有高尔夫,一年只要一千多块钱就可以办会员卡;第三,围绕体育主题,园区可以有很多公共休闲空间和餐饮配套,晚上广场还会放露天电影,所以全家人的体育娱乐休闲都可以在这里满足。


Q7:听说三邻桥现在成了周边居民的“城市客厅”,体育主题外还有哪些其他特色呢?



高虹军:“三邻桥”建成后,首开新型多元化共建创意社区的先河,实现了“体育生态完善、多元产业集聚、社区邻里相融”的有机结合,并配以特色商业及休闲娱乐和公共空间,一期体育体验类客户占比60%左右,成为满足三区交界处几十万居民对美好生活的需求和就近消费的一个标志性项目。


倪伟源:“三邻桥”的名字别有深意,一开始我们取名叫“三联桥”,跟夏区汇报后,他说“三”和“桥”没问题,这个“联”字太硬了,可否改为“邻”?我们一听都叫好。“三邻”指的是园区地处宝山、虹口、静安三区交界处,有三区为“邻”的寓意。“邻”表达了园区的理念——为周边居民打造舒适便利的邻里生活中心,而“桥”则沿袭了“8号桥”的文化理念,以“桥”为介,既连接工业遗存与现代文明,也连接体育产业与消费市场。


图片说明:夜晚,周边居民在户外广场上观看露天电影,广场上的荧光格子也成为一个网红打卡点。



在建造时,我们按照8号桥的传统,配套了一个活动场地。留出了1500平方米的多功能大秀场以及1000平方米的户外广场,光秀场面积就是8号桥的5倍,方便开展各种不同类别、不同规模的文体活动。户外广场平时有很多居民在此休闲、交流和活动,变成了周边居民社交的好去处。


园区核心内容是体育,所以差不多一半以上面积都是跟体育相关的,但还配套一些餐饮、社区服务、文化培训的功能,其实一开始大家想法也是比较传统的,觉得做体育就是多做场馆,但场馆本身的消费是不高的,它是人们主动参与的活动,既有运动性,也有娱乐性。但仅此还不够,还要引出它的消费性。今年年初国家发了一个文件,鼓励体育消费。这里其实已经算是一个小的体育消费综合体了,因为人们过来不光运动,运动后,在里面还会有更多的消费。这次宝山55购物节的主会场就放在了1500平方米的大秀场。据说原来考虑在商场办的,但最终还是选择了我们这里,说明三邻桥不仅有体育文化、体育主题,还能够带动消费、引导消费。


Q8:最后,还是想请夏老师作一个点评,三邻桥这个项目最值得总结和借鉴的是什么?




夏雨:这个项目成功的因素当然有许多方面,既有团队的能力、效率,也有政府的支持、帮助,还有市场时机的把握等等。但我觉得,这个项目的特别之处,是他们在定位上功夫花得深、有眼光、抓得准。据我所知,他们在前段定位策划上是花了大量精力和时间的,做了非常细致的市场调查和分析,尤其可贵的是,他们善于从劣势中找优势,不拘泥于从办公等传统模式中找出路,不满足于以往的成功和经验;而是从“人民群众对美好生活的向往与供应不充分不平衡”的矛盾中找机遇,紧紧围绕消费做文章;着力打通产业与消费之间的通道,围绕体育产业的集聚、组合做文章;着力打造以体育为主题,多业联动的良性闭环;所以,在一个基础、交通、区位和环境都不占优势的地方,照样能够打造出在上海称得上独具一格、别有洞天的体育消费新天地。


采访:洛克、胡珊毓

编辑:胡珊毓

审核:夏雨


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